Toda persona que alguna vez se encontró googleando oportunidades de inversión inmobiliaria en USA indefectiblemente se topó con los condo-hotels de Daytona Beach.
En este artículo te explicamos todo lo que tenés que saber sobre ellos.
Conociendo Daytona Beach
La ciudad de Daytona Beach tiene unas cuantas particularidades. Un gigantesco autódromo que atrae turistas de todas partes del mundo, con capacidad para 168.000 espectadores, y el hecho de ser quizás la capital mundial de los “Condo-Hotels”.
Se encuentra en el centro del estado de Florida, a la altura de Orlando, pero sobre la costa este del estado. Muchos turistas que viajan a Orlando en familia se hospedan en los complejos de Daytona Beach.
El viaje diario a los parques es de 90 km, lo cual puede parecer una distancia considerable, pero no lo es tanto cuando a cambio se obtienen hoteles muy completos sobre la línea de playa que pueden otorgar altos niveles de relax.
Una familia en Daytona Beach puede quedarse dos semanas y movilizarse a los parques únicamente cuatro o cinco días, preferentemente espaciados para realmente disfrutarlos y prevenir el “Theme Park Burnout”, el cual es real y muy habitual.
Daytona Beach es un destino de clase media familiar durante todo el año menos cuando el autódromo está activo. La experiencia cambia por completo en estas fechas y se llena de motoqueros, personajes salidos de películas en motorhomes, promotoras y borrachos. No digo que esto sea malo, definitivamente es una experiencia antropológica que vale la pena vivir, pero no refleja en nada el 95% del tiempo en Daytona Beach.
Los complejos que están sobre la playa son totalmente familiares, con juegos para chicos y SPA y “Cigar Rooms” para grandes. No son all inclusive, pero están pensados para que los chicos anden solos y se encuentren con sus padres en momentos estratégicos del día.
Vamos a ir por partes para que se comprenda bien cada aspecto de esta posible inversión.
¿Qué es un Condo-Hotel?
Un Condo-Hotel es un condominio (edificio de departamentos) cuyos dueños deciden contratar una empresa para que lo administre como un hotel. Esta empresa se encarga absolutamente de todo lo relacionado a la operación diaria del hotel, a cambio de un “Split” en la renta obtenida por cada noche en la cual el el departamento devenido en habitación de hotel haya sido ocupado. El Split se efectúa entre la empresa gerenciadora del hotel y el dueño de cada depto-room.
Dicho de una forma más sencilla: es comprar la habitación de un hotel y dividir lo recaudado con el hotel.
Los Condo-Hotels en Daytona NO SON tiempos compartidos ni fractional ownership. El comprador de las unidades es el dueño del 100% de la unidad. Pero cuidado, porque el hecho de ser dueño 100% de algo no significa que uno podrá hacer con su propiedad el 100% de lo que se le dé la gana. Los condo-hoteles tienen distinto “Zoning” que los condos tradicionales. Mientras los condos tradicionales están zoneados como residenciales, los condo-hotels están zoneados como hoteles.
La diferencia es sustancial, ya que el zoning hotelero únicamente le deja al complejo la chance de ser un hotel. En teoría no habría problemas, ya que justamente una habitación de hotel es lo que estamos comprando. Pero parte del “charm” de ser dueño de una habitación de hotel, para el inversor de clase media, reside en la fantasía de poder en algún futuro “Vivir en el hotel”.
Para que quede bien claro, el dueño de la habitación podrá utilizar su habitación de acuerdo a las limitaciones de cada contrato con la empresa gerenciadora (es decir el Front Desk). Pero no podrá vivir legalmente en ella o declararla como su domicilio o vivienda permanente.
Respecto de este contrato, es negociable y varía según la empresa que opera los distintos condos en la región. Algunas ofrecen un máximo de 30 días al año para libre utilización del dueño, otras 60, y otras no ponen límites. Pero no les da lo mismo. Las gerenciadoras están para ganar dinero y hacer ganar dinero a los propietarios. No está de más mencionar que muchas veces no lo consiguen.
¿Cómo son los Condo Hotels?
Varían entre sí de acuerdo al nivel de cada uno, pero pueden ser desde un motel hasta un hotel 5 estrellas. Por lo general, se encuentran todos en la línea de playa y tienen acceso directo a la arena. No hay que cruzar la calle para acceder a la playa.
El layout de los condo-hotels suele ser similar. Tenemos los edificios en los que están las habitaciones dando a N Atlantic Ave (la avenida principal), y luego en la parte de atrás el sector pileta/juegos, previo a la arena.
Los hoteles no están conectados entre sí, pero es habitual que la gente camine pasando de hotel en hotel por la parte de atrás.
Los edificios son, por lo general, construcciones bastante viejas, y no hay hoteles “super modernos”. El Plaza, que es quizás el mejorcito de todos los condo-hotels en Daytona Beach, tiene un aire clásico. Daytona no tiene la opulencia de Miami, es un balneario tranquilo, familiar y “working class”.
¿Cuáles son las consideraciones importantes del negocio?
Lo más atractivo de los condo-hotels es sin lugar a dudas el precio. Son baratos. Una habitación en el Plaza puede costar 35k USD. Tener un studio en un edificio de cierta categoría, que a su vez está sobre la línea de playa en la Florida Central, por 35k es sin lugar a dudas atractivo por cualquier lado que se lo mire.
Pero como se pueden estar imaginando, “there is more then meets the eye”. Vamos a tener dos grandes enemigos luchando contra nuestra rentabilidad: las expensas, y los llamados “Special Assesments”.
Mientras que por el hecho de alquilar nuestras habitaciones probablemente recibamos un Split 50-50 respecto del bruto menos taxes del alquiler de la habitación, ese dinero deberá cubrir en principio los gastos operativos para el front desk, y los costos asociados al ownership.
Estos costos son las expensas (asoc. Fee), los taxes, y los special assesments (similares a expensas extraordinarias)
Las expensas son caras. Por lo general nos vamos a encontrar con que a menor precio de las unidades, mayor es el precio de las expensas. Y no es casual, llega un punto en el que el valor de las expensas es tan alto, que el precio bajo es la única forma de alcanzar un equilibrio en el cual la unidad se pueda vender.
Si consideramos que ese hermoso studio de 35k en el Plaza tiene unas expensas anuales aproximadas de 7632 USD (626 por mes), entonces, ¿cuál es la chance real de generar algún profit?
La habitación debería generarnos un 20% anual bruto únicamente para pagar los costos. Parece imposible, y de hecho lo es. Es prácticamente imposible encontrar un vehículo de renta pasiva que genere este tipo de rentabilidad.
Quizás convenga entonces mirar las unidades que valen en el orden de los 100k, con expensas 300 USD mensuales. Los números si bien altos, comienzan a ser más realistas.
Sobre todo porque los 7600 USD hay que pagarlos indistintamente de que la habitación esté ocupada o esté vacía.
Pero entonces, ¿hay negocio o no?
Lo hay, pero no es un cash flow business. Aquí la habilidad del inversor va a pasar por analizar los números de cada complejo para buscar al mejor management posible.
Sucede que en los casos en los que las expensas son más altas, probablemente haya reparaciones o remodelaciones costosas que se están pagando en cuotas y eventualmente van a terminar de pagarse.
Por el contrario, existen casos de expensas bajas pero special assesments inminentes respecto de reparaciones o compliance estatal o municipal. El número que hay que mirar aquí es el de las expensas y hay que intentar dar con el complejo correcto respecto de los números presentes y futuros.
Al comprar una unidad en cualquier condo-hotel, el nuevo dueño se convierte en miembro del condo owners association (consorcio). A su vez el consorcio está manejado por “The Board”, cuyos miembros se eligen. Encontrar un buen management en estos casos va a ser la diferencia entre una inversión rentable y una que no lo es.
Los condo-hotels en Daytona rara vez van a generar cash flow, con suerte van a generar dinero suficiente como para pagar los costos fijos after tax. Pero la apuesta aquí reside en apostar a la revalorización de las unidades basada en la optimización de costos fijos producto de una buena administración.
A largo plazo y en este sentido, se pueden obtener buenos resultados.
The takeaway
Los condo-hotels en Daytona son habitaciones de un hotel que se pueden comprar. Luego se designa una gerenciadora del hotel para que lo administre y se divide el costo de la renta generada. Es posible comprar Beachfront property en Florida por 35k.
Las habitaciones compradas se pueden utilizar, pero con limitaciones. No se puede vivir en ellas. Cada gerenciadora va a ofrecer una cantidad de días que los dueños puedan utilizar por año.
Las expensas son altísimas, y estas unidades rara vez generan ganancias. El negocio pasa por quedar en cero (dentro de lo posible) y apostar a la revalorización.
Suelen ser buenas para dueños que no necesitan cash flow, pueden esperar, y quieren utilizar las unidades limitadamente para sus vacaciones.
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